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城中村和保障房能够救房地产吗?

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城中村和保障房是三大工程的核心,它们能够救房地产吗?

要理解这个问题,就要从房地产造成的缺口说起。

什么是房地产的缺口?

房价下滑导致房地产销售和投资全面下滑,进而导致关联产业链的上下游产能过剩持续恶化,大量产能卖不出去,这就是房地产导致的缺口——工业企业的产能过剩。

为了缓解产能过剩,我们提出三大工程(保障性住房就是三大工程之一),试图拉动投资,从供给端解决房地产危局,但是,三大工程的体量远远不足以弥补房地产当前的缺口。

要理解这一点,我们需要从三个方面来分析。

一、房地产的缺口有多大

房地产现在的情况是啥?是房间下滑导致投资大幅下滑,进而使得整个经济产能过剩持续恶化。

房地产产业链很长,开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业,竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。

由于房地产产业链很长,上下游合计对中国经济起到举足轻重的作用。因此,当房地产投资下滑时,会对经济造成全面拖累。一方面体现在开工减少,拖累重化工业;一方面体现在竣工后销售减少,拖累家具家电等轻工业。

从施工面积看,经过两年大幅下滑后,2023年施工面积仅为巅峰时期的86%。

由于建筑工程的投资同比与房地产施工面积同比正相关,因此施工面积下滑会直接导致建筑工程投资大幅下滑。从房地产建筑投资看,2022-2023年大幅下滑,2023年仅为巅峰期的70%(还有通缩的原因),绝对值比巅峰时期下降了2.7万亿。这些建筑投资,对应着钢铁、水泥、玻璃等等诸多行业。

竣工阶段,从销售面积看,房地产销售面积大幅下滑,2023年销售面积仅为2021年巅峰值的63%。这里面一部分是期房,一部分是现房。假定期房和现房的比例不变,再假定每平米商品住宅需要消耗的家装和家居的费用不变,则对应的家具家居的销售额会下降37%。

综上,房地产市场逆转后,房地产投资和销售全面下滑,引发上下游产业销售下滑,会加剧上下游主要行业产能过剩。那么,房地产投资和销售的下滑,是暂时性的还是趋势性的呢?

二、缺口是暂时的还是不可逆的

房地产的需求可以拆分为三大类:

(1)城镇化率提高导致的刚性需求。当前我国城镇化率66%,预计2035年到达70%左右,提高部分会导致新增的刚性需求。

(2)改善型需求。按东兴证券统计,“我国城镇居民人均住房建筑面积由2012 年的32.9平方米,增加至2021 年的41.0 平方米,住房需求正在从有得住向住得好转向。”这就构成了房地产市场第二项主要的需求来源,即改善型需求。按申万宏源报道,过去10年改善型需求占比37.5%,未来9年会大幅提升至44.2%。申万的数据不一定精确,但反映了一个趋势,即改善型需求将会越来越多。

(3)更新型需求。住宅老化会产生更新需求。当前情况下,住宅更新率大致在2%左右。

按照上述三项,假定2035年城镇化率到达70%,人均居住面积达到41-43平,住宅更新率在2%-3%左右,则大致可以计算出每年的新增住宅面积为9-13亿平。同时,由于国家每年会提供1亿平左右的保障性住房,因此商品房最终的市场需求大致在8-11亿平,这就是未来10年商品住宅销售的均衡区间。

2023年商品房销售面积为10.3亿平米,大致处于均衡区间。如果房地产危机不继续恶化,之后几年的销售情况应该和2023年差异不大。但是,也不太可能有大幅反弹。

我们假定均衡值是10亿平米,按当前物价,房地产每年的建筑和安装投资的均衡值大致在6.35万亿,比巅峰值下降3.07万亿。

投资大幅下滑,会导致上下游产能进一步过剩,首先会直接影响钢铁、水泥等重化工业。为了对冲投资下滑的影响,我国提出“三大工程”计划,保障性住房就是三大工程的一项。

那么,三大工程的投资能否对冲房地产的缺口呢?

三、三大工程能覆盖缺口吗

所谓三大工程,指的是保障房、城中村改造和平急两用工程。

三大工程提出后,不同机构都做过测算,三大工程的投资体量远远不足以弥补房地产的投资缺口。

按广发证券的测算,城中村加上保障性住房,每年投资额度大致在0.6-1.4万亿之间;按中信证券首席明明的测算,三大工程合计投资(2024年)在1-2万亿之间,其中城中村投资在0.7-1.2万亿,保障性住房投资在0.3-0.4万亿,平急两用基建投资在0.15-0.25万亿;按照国金证券最新研报测算,三大工程每年合计投资(中性条件下)约为1.2万亿元。其他机构也有类似测算,数据基本在1-2万亿这个区间。

前面计算得知,房产销售回归均衡值会导致超过3万亿的建安工程投资缺口。而按各机构测算,三大工程合计提供的投资量,大致为一点几万亿,规模远远小于房产投资的缺口。

由此可以得出基本判断,“三大工程”远不足以弥补房地产退潮后的投资缺口,因此也难以缓解房地产退潮后导致的上下游产能过剩。

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